Méthode d'estimation
Calibrage du 12/09/2026, mesuré sur les ventes de 2025.
1. Le prix de départ
Les ventes de logements existants du même type sur cinq ans (demandes de valeurs foncières de la DGFiP), avec leur surface, entre 300 et 30 000 € le mètre carré : celles de la rue, et celles de son quartier, c'est-à-dire de sa section cadastrale, quelques centaines de parcelles. Chacune est ramenée au prix de la dernière année par l'évolution du prix médian de la commune. Les ventes sur plan, au prix du neuf, sont écartées.
Le prix de départ mêle trois médianes, celle de la rue, celle du quartier et celle de la commune, chacune selon son nombre de ventes. Pour une maison, la rue compte pour moitié à partir de 8 ventes, et le quartier pour moitié du reste à partir de 13. Pour un appartement, à partir de 3 et de 8 ventes : deux appartements d'un même immeuble se ressemblent plus que deux maisons d'une même rue. La page d'estimation montre la part de chacune.
C'est la formule de crédibilité des actuaires (Hans Bühlmann, « Experience rating and credibility », ASTIN Bulletin, 1967) : une moyenne pèse n / (n + K) pour n observations, le reste revenant au niveau du dessus. Ici, K a été choisi sur la mesure : trente-six valeurs essayées sur les ventes de 2025, le 12 septembre 2026. Face au calcul d'avant, qui prenait la rue dès trois ventes et la commune sinon, l'écart médian est passé de 20,2 à 18,8 % pour une maison estimée par la rue, et de 21,0 à 18,1 % pour un appartement dont la rue compte moins de trois ventes.
2. La fourchette, et son taux de réussite
Chaque vente de 2025 a été recalculée ainsi avec les seules ventes des quatre années d'avant, puis comparée à son vrai prix. La fourchette affichée est celle où huit ventes sur dix sont tombées, mesurée par département.
| France entière | Ventes testées | Écart médian | Huit sur dix | Une sur deux |
|---|---|---|---|---|
| Appartement, par la rue | 194 547 | 14,1 % | −28 % à +33 % | −13 % à +16 % |
| Appartement, par le quartier | 23 375 | 18,1 % | −36 % à +41 % | −18 % à +18 % |
| Appartement, par la commune | 4 335 | 20,7 % | −48 % à +37 % | −27 % à +14 % |
| Maison, par la rue | 153 829 | 18,8 % | −37 % à +44 % | −18 % à +20 % |
| Maison, par le quartier | 120 202 | 18,4 % | −38 % à +41 % | −18 % à +19 % |
| Maison, par la commune | 31 795 | 23,6 % | −50 % à +47 % | −27 % à +20 % |
3. Les effets mesurés
La surface, le terrain d'une maison et un garage, un parking ou une cave vendu avec le logement sont dans le fichier des ventes. Leur effet sur le prix au mètre carré est mesuré sur les mêmes ventes, par type et par méthode, chacun après les précédents. Un effet de moins de 2 % est compté comme nul. Pour une maison estimée par la rue :
| Surface, moins de 70 m² | +11 % |
|---|---|
| Surface, 70 à 90 m² | +3 % |
| Surface, 90 à 120 m² | −2 % |
| Surface, 120 à 150 m² | −8 % |
| Surface, 150 à 180 m² | −12 % |
| Surface, 180 à 220 m² | −15 % |
| Surface, plus de 220 m² | −18 % |
| Terrain, moins de 150 m² | −7 % |
| Terrain, 150 à 300 m² | −3 % |
| Terrain, 300 à 600 m² | sans effet |
| Terrain, 600 à 1 200 m² | +4 % |
| Terrain, 1 200 à 2 500 m² | +6 % |
| Terrain, plus de 2 500 m² | +9 % |
Pour un appartement estimé par la rue, la surface va de +8 % (moins de 30 m²) à −2 % (plus de 120 m²) ; sans garage, parking ni cave, −3 %.
Le nombre de pièces se compte comme dans le fichier des ventes : séjour, chambres, bureau, sans cuisine, salle de bain, WC ni entrée. Sans surface, il la donne : 22 m² par pièce pour une maison, 21,5 m² pour un appartement, en médiane. Avec la surface, son effet mesuré est faible et ne rend pas le calcul plus juste : il ne change pas le prix.
4. Votre appréciation
L'état, la piscine, l'étage, un balcon, la vue, les salles de bain et votre avis ne sont dans aucune source publique. Chaque réponse déplace le prix d'une part de l'écart mesuré entre les ventes de la même zone : « refait à neuf » d'une moitié de l'écart entre la médiane et le quartile haut, « à rénover » d'une moitié vers le quartile bas, une piscine, un balcon ou deux salles de bain d'un quart. L'ensemble ne sort pas de la fourchette de huit ventes sur dix.
Chaque champ renseigné resserre la fourchette d'un pas égal, de celle de huit ventes sur dix à celle d'une vente sur deux quand tout est renseigné.
5. La référence : la méthode hédonique
La méthode de référence pour estimer un logement est la méthode hédonique : le prix y est la somme des valeurs de ses caractéristiques, estimées par zone sur les ventes. C'est celle des indices Notaires-Insee, dont le modèle compte le quartier, l'époque de construction, le nombre de pièces, de salles de bain, de garages, l'état, l'étiquette énergie, l'étage, l'ascenseur, le terrain (Insee, « Les indices Notaires-Insee », méthode en bref, mai 2025).
Aucadastre en reprend l'idée, pas le modèle : les coefficients de l'Insee sont estimés sur la base des notaires, qui porte l'état, l'étage ou les salles de bain et n'est pas publique. Ici, seul ce que les ventes publiques portent est mesuré ; le reste est votre appréciation, et la page la compte comme telle.
6. Les sources
- Demandes de valeurs foncières, DGFiP : les ventes, 2014 à 2025.
- BD TOPO, IGN : le nombre de logements et l'année du bâtiment, pour savoir s'il est une maison.
- Référentiel national des bâtiments et plan cadastral : les parcelles de l'adresse, pour le terrain.
- Diagnostics de performance énergétique, ADEME : la surface d'une maison, quand elle est diagnostiquée.