Le calcul de l'estimation
Calibrage du 31/10/2026, mesuré sur les ventes de 2025.
1. Le prix de départ
Les ventes de logements existants du même type sur cinq ans (demandes de valeurs foncières de la DGFiP), avec leur surface, entre 300 et 30 000 € le mètre carré : celles de la rue, et celles de son quartier, c'est-à-dire de sa section cadastrale, quelques centaines de parcelles. Chacune est ramenée au prix de la dernière année par l'évolution du prix médian de la commune, compté vente par vente sur les années qui en portent au moins 5. Les ventes sur plan, au prix du neuf, sont écartées.
Le prix de départ mêle trois médianes, celle de la rue, celle du quartier et celle de la commune, chacune selon son nombre de ventes. Pour une maison, la rue compte pour moitié à partir de 8 ventes, et le quartier pour moitié du reste à partir de 13. Pour un appartement, à partir de 3 et de 8 ventes : deux appartements d'un même immeuble se ressemblent plus que deux maisons d'une même rue. La page d'estimation montre la part de chacune.
C'est la formule de crédibilité des actuaires (Hans Bühlmann, « Experience rating and credibility », ASTIN Bulletin, 1967) : une moyenne pèse n / (n + K) pour n observations, le reste revenant au niveau du dessus. Ici, K a été choisi sur la mesure : trente-six valeurs essayées sur les ventes de 2025, le 12 septembre 2026. Face au calcul d'avant, qui prenait la rue dès trois ventes et la commune sinon, l'écart médian est passé de 20,2 à 18,8 % pour une maison estimée par la rue, et de 21,0 à 18,1 % pour un appartement dont la rue compte moins de trois ventes.
2. La fourchette, et son taux de réussite
Chaque vente de 2025 a été recalculée ainsi avec les seules ventes des quatre années d'avant, puis comparée à son vrai prix. La fourchette affichée est celle où huit ventes sur dix sont tombées, mesurée par département.
| France entière | Ventes testées | Écart médian | Huit sur dix | Une sur deux |
|---|---|---|---|---|
| Appartement, par la rue | 321 857 | 13,5 % | −27 % à +30 % | −13 % à +14 % |
| Appartement, par le quartier | 26 490 | 17,1 % | −33 % à +41 % | −16 % à +18 % |
| Appartement, par la commune | 5 450 | 19,4 % | −37 % à +44 % | −19 % à +20 % |
| Maison, par la rue | 194 424 | 18,6 % | −37 % à +44 % | −18 % à +20 % |
| Maison, par le quartier | 177 502 | 18,9 % | −39 % à +44 % | −18 % à +20 % |
| Maison, par la commune | 62 656 | 23,5 % | −46 % à +58 % | −22 % à +25 % |
3. Les effets mesurés
La surface et le terrain d'une maison sont dans le fichier des ventes. Leur effet sur le prix au mètre carré est mesuré sur les mêmes ventes, par type et selon que le prix part de la rue, du quartier ou de la commune, chacun après le précédent. Un effet de moins de 2 % est compté comme nul. C'est le prix AU MÈTRE CARRÉ qui bouge : une grande maison se vend moins cher au mètre carré que les petites, et son prix total monte quand même avec sa surface. L'effet d'une tranche vaut en son milieu ; entre deux milieux, il passe de l'un à l'autre en ligne droite. Un mètre carré de plus ne fait donc jamais sauter le prix, et une surface plus grande ne le fait jamais baisser. Pour une maison estimée par la rue :
| Surface, moins de 70 m² | +10 % |
|---|---|
| Surface, 70 à 90 m² | +4 % |
| Surface, 90 à 120 m² | sans effet |
| Surface, 120 à 150 m² | −6 % |
| Surface, 150 à 180 m² | −9 % |
| Surface, 180 à 220 m² | −12 % |
| Surface, plus de 220 m² | −15 % |
| Terrain, moins de 150 m² | −8 % |
| Terrain, 150 à 300 m² | −4 % |
| Terrain, 300 à 600 m² | sans effet |
| Terrain, 600 à 1 200 m² | +3 % |
| Terrain, 1 200 à 2 500 m² | +6 % |
| Terrain, plus de 2 500 m² | +8 % |
Pour un appartement estimé par la rue, la surface va de +7 % (moins de 30 m²) à −2 % (plus de 120 m²).
Le nombre de pièces se compte comme dans le fichier des ventes : séjour, chambres, bureau, sans cuisine, salle de bain, WC ni entrée. Sans surface, il la donne : 22,6 m² par pièce pour une maison, 21,5 m² pour un appartement, en médiane. Avec la surface, son effet mesuré est faible et ne rend pas le calcul plus juste : il ne change pas le prix.
L'étiquette énergie et la surface habitable
Le fichier des ventes ne porte ni l'étiquette énergie ni la surface habitable ; les diagnostics de performance énergétique de l'ADEME les portent, à la même adresse. Les trois quarts des ventes de 2025 retrouvent le leur : une maison, le diagnostic de maison de son adresse le plus proche de la date de vente ; un appartement, celui dont la surface est à 10 % de la sienne. Ce que vaut chaque étiquette, la surface et le terrain déjà comptés, par la rue :
| Étiquette | Maison | Appartement |
|---|---|---|
| A | +12 % | +8 % |
| B | +9 % | +4 % |
| C | +6 % | +2 % |
| D | +2 % | sans effet |
| E | −6 % | −4 % |
| F | −12 % | −6 % |
| G | −17 % | −9 % |
Une maison se compte à sa surface habitable, celle du diagnostic et celle que vous tapez. Le fichier des ventes en compte une plus petite pour les maisons anciennes : le prix au mètre carré de la rue, compté sur celle-là, est ramené à la vôtre, selon l'époque de la maison. Un appartement se compte des deux côtés à la surface de la loi Carrez.
| Maison construite | Surface habitable, face à celle des ventes |
|---|---|
| Avant 1948 | +7 % |
| 1948 à 1974 | +6 % |
| 1975 à 1977 | +2 % |
| 1978 à 1982 | +2 % |
| 1983 à 1988 | la même |
| 1989 à 2000 | la même |
| 2001 à 2005 | la même |
| 2006 à 2012 | la même |
| 2013 à 2021 | la même |
| Après 2021 | la même |
L'une et l'autre comptées, l'écart médian d'une maison estimée par la rue passe de 17,6 % à 15,3 %, et celui d'un appartement de 13,2 % à 12,5 %, mesurés sur les ventes qui ont leur diagnostic. La fourchette servie est alors celle relevée sur ces ventes-là.
4. Votre appréciation, en repères d'usage
Le garage, l'état, la piscine, l'étage, un balcon, le vis-à-vis, le calme, les salles de bain et votre avis ne sont dans aucune source publique : le fichier des ventes ne note un garage que s'il est vendu comme un lot à part, ce qui ne dit pas si une maison en a un. Chaque réponse déplace donc le prix d'un repère d'usage, le même partout, que la page affiche en italique dans le calcul :
| À rénover | −15 % |
|---|---|
| À rafraîchir | −5 % |
| Refait à neuf | +7 % |
| Maison avec garage | +5 % |
| Maison sans garage | −5 % |
| Appartement avec parking ou cave | +3 % |
| Appartement sans parking ni cave | −2 % |
| Piscine | +5 % |
| Balcon ou terrasse | +4 % |
| Rez-de-chaussée | −5 % |
| Dernier étage | +3 % |
| Sans vis-à-vis, vue dégagée | +5 % |
| Vis-à-vis proche | −5 % |
| Plus calme que la rue | +3 % |
| Plus bruyant que la rue | −5 % |
| Deux salles de bain ou plus | +3 % |
| Votre avis : mieux | +5 % |
| Votre avis : moins bien | −5 % |
L'ensemble ne sort pas de la fourchette de huit ventes sur dix : on ne dépasse pas ce que les ventes de la rue permettent.
La surface et l'étiquette énergie resserrent la fourchette par leur propre mesure : elle devient celle relevée sur les ventes qui les portaient, huit sur dix encore. Chaque réponse d'appréciation la resserre ensuite d'un pas égal, jusqu'à celle d'une vente sur deux quand toutes les questions sont dites : un choix, que la page signale en ne disant plus « huit ventes sur dix ».
5. La référence : la régression hédonique
La référence pour estimer un logement est la régression hédonique : le prix y est la somme des valeurs de ses caractéristiques, estimées par zone sur les ventes. C'est celle des indices Notaires-Insee, dont le modèle compte le quartier, l'époque de construction, le nombre de pièces, de salles de bain, de garages, l'état, l'étiquette énergie, l'étage, l'ascenseur, le terrain (Insee, « Les indices Notaires-Insee », méthode en bref, mai 2025).
Aucadastre en reprend l'idée, pas le modèle : les coefficients de l'Insee sont estimés sur la base des notaires, qui porte l'état, l'étage ou les salles de bain et n'est pas publique. Ici, seul ce que les données publiques portent, les ventes et les diagnostics, est mesuré ; le reste est votre appréciation, et la page la compte comme telle.
6. Les sources
- Demandes de valeurs foncières de la DGFiP : les ventes de 2014 à 2025.
- BD TOPO, IGN : le nombre de logements et l'année du bâtiment, pour savoir s'il est une maison.
- Référentiel national des bâtiments et plan cadastral : les parcelles de l'adresse, pour le terrain.
- Diagnostics de performance énergétique, ADEME, depuis juillet 2021 : l'étiquette et la surface habitable de chaque vente testée, pour mesurer ce qu'elles valent ; la surface, l'étiquette et l'année d'une maison diagnostiquée, pour pré-remplir la page.